此轮房价暴涨的实质,掩护30万亿地方债转移!

Phoenix Phoenix 2018.6.8 00:00 View(119) Comment (0)

中国房价可以闻到一股雾霾的味道!

 

现在楼市与股市冰火两重天,只因政府有形之手的操控。跟2015年A股国家牛类似,现在的人造房市异曲同工。

 

1、当初降首付=当初加杠杆 

 

2、暂停开发新地块=暂停IPO 

 

3、当初契税调整=降印花税

 

4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。

 

5、深圳均价10万=全通教育500元。

 

6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。

 

7、独角兽企业回归=一二线城市抢人大战

 

还是熟悉的配方,还是熟悉的味道。

 

 

很多预言房价要暴跌的经济专家,面对节节攀升的楼市,都成了炮灰和先烈。

 

比如中国社科院的那个易宪容,五六年前,就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩,预言房价要大跌。

 

结果现在都被骂得不敢出来说话了。

 

尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了,但有一点我们必须承认,中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了。

 

现在不管媒体还是官方,习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货。

 

如果再加上保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

 

按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

 

既然房产库存这么庞大,中央也在不断去库存,那为何房价一直降不下来呢?

 

马克思主义经济学有这么一个场景:

 

资本主义经济大萧条时,资本家宁可把牛奶倒进水沟,也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶,这是资本家的本性决定的。

 

中国的地产商是这么想的:反正钱是银行的,地是抵押的,盖房的钱是欠着民工的,要死一起死,反正就是捂着不降价。

 

 

买房者不买,卖房者不降 ,房产销量持续低迷,房价居高不小,库存去不了,土地卖不掉,就这样一直僵持着。

 

这时,政府着急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升,一方面刺激买房者要赶紧动手买房。

 

于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央妈放水等措施。然后北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

 

当然,这些都是表象,我们必须搞清楚才不至于雾里看花。

 

在中国,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志。

 

但2015年的那一波股市的牛市,大哥想利用金融资本推高资产价格,后来引发了三轮股灾,结结实实的失败了。

 

这也说明一个道理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很强大,但也不是想做什么就能做成的。

 

老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?

 

说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。

 

经济方面,PPI连续经历48个月的断崖式下跌。

 

占GDP三分之一的外贸出口基本没有了,甚至成了负数。

 

大部分制造业工厂都关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭。

 

4万亿外储被消耗掉1万亿,只剩3万亿。

 

经济下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也不在企业贷款,而在地方政府债务。

 

根据中国社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左右。

 

这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。

 

这是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,整个银行系统都可能崩溃。

 

其中,地方债中有90%以上是政府财政信用做担保的,也就是说,政府收入下滑,是还不起债的,是发不出工资的,是要破产的,是要闹事要民主要自由的。

 

 

如何化解这些风险?决策者有几种设想:

 

一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。

 

毫无疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,结果就是货币贬值,通货膨胀。

 

第二种是地方政府和银行商量,债务延期。

 

但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否决。

 

第三种就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

 

现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。

 

但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。

 

财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。

 

一些地方这下乐了,赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

 

但银行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核啊。

 

这时,银行反应过来了,你地方政府这是得寸进尺啊,你违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那我银行肯定不干啊。

 

于是,很多银行在跟地方政府博弈过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。

 

通过条款设计,恩威并用,让地方政府选择延期而非置换,银行其实想走第二种方案。

 

要知道,95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。

 

为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,有高人出了一计:货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

 

接下来就是我们看到的,2015年1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降,交易税费下降;一线城市房价大涨。

 

其实知道大家想问什么:在去杠杆的大潮下,怎么还让房地产加杠杆呢?

 

这个问题,前央行行长周小川可以解释。

 

周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,这样说:

 

在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明中国的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。

 

操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

 

但我们应该明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是他们的30万亿债务,是政府的信誉和中国整个金融系统。

 

只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

 

很多地方政府的身家性命,都取决于房地产价格,房价一旦下跌,意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。

 

接下来的后果大家可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

 

 

说到这里,有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬:

 

过去3年,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:

 

1:凯恩斯主义的政府刺激需求;

2:马歇尔计划的一带一路;

3:克林顿的互联网加万众创新;

4:弗里德曼的货币供给理论;

5:里根的供给侧改革,哦还有熔断制;

 

最后又回到,我们真爱的房地产上。

 

只不过,这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情。

 

他们搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。

 

这一结果显然是大家不愿意看到的,因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌。

 

那么未来,中国经济能承受得了吗??

 

ps:如果房地产就此刹车,下一轮,会憋什么大招?

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