此轮房价暴涨的实质，掩护30万亿地方债转移！

中国房价可以闻到一股雾霾的味道！

 

现在楼市与股市冰火两重天，只因政府有形之手的操控。跟2015年A股国家牛类似，现在的人造房市异曲同工。

 

1、当初降首付=当初加杠杆 

 

2、暂停开发新地块=暂停IPO 

 

3、当初契税调整=降印花税

 

4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。

 

5、深圳均价10万=全通教育500元。

 

6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。

 

7、独角兽企业回归=一二线城市抢人大战

 

还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。

 

二

 

很多预言房价要暴跌的经济专家，面对节节攀升的楼市，都成了炮灰和先烈。

 

比如中国社科院的那个易宪容，五六年前，就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩，预言房价要大跌。

 

结果现在都被骂得不敢出来说话了。

 

尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了，但有一点我们必须承认，中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了。

 

现在不管媒体还是官方，习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货。

 

如果再加上保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

 

按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。

 

既然房产库存这么庞大，中央也在不断去库存，那为何房价一直降不下来呢？

 

马克思主义经济学有这么一个场景：

 

资本主义经济大萧条时，资本家宁可把牛奶倒进水沟，也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶，这是资本家的本性决定的。

 

中国的地产商是这么想的：反正钱是银行的，地是抵押的，盖房的钱是欠着民工的，要死一起死，反正就是捂着不降价。

 

三

 

买房者不买，卖房者不降 ，房产销量持续低迷，房价居高不小，库存去不了，土地卖不掉，就这样一直僵持着。

 

这时，政府着急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房。

 

于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央妈放水等措施。然后北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

 

当然，这些都是表象，我们必须搞清楚才不至于雾里看花。

 

在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志。

 

但2015年的那一波股市的牛市，大哥想利用金融资本推高资产价格，后来引发了三轮股灾，结结实实的失败了。

 

这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很强大，但也不是想做什么就能做成的。

 

老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？

 

说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。

 

经济方面，PPI连续经历48个月的断崖式下跌。

 

占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数。

 

大部分制造业工厂都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭。

 

4万亿外储被消耗掉1万亿，只剩3万亿。

 

经济下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。

 

根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右。

 

这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。

 

这是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。

 

其中，地方债中有90%以上是政府财政信用做担保的，也就是说，政府收入下滑，是还不起债的，是发不出工资的，是要破产的，是要闹事要民主要自由的。

 

四

 

如何化解这些风险？决策者有几种设想：

 

一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。

 

毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，结果就是货币贬值，通货膨胀。

 

第二种是地方政府和银行商量，债务延期。

 

但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决。

 

第三种就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。

 

现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。

 

但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。

 

财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。

 

一些地方这下乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

 

但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。

 

这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。

 

于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。

 

通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走第二种方案。

 

要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。

 

为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。

 

接下来就是我们看到的，2015年1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；一线城市房价大涨。

 

其实知道大家想问什么：在去杠杆的大潮下，怎么还让房地产加杠杆呢？

 

这个问题，前央行行长周小川可以解释。

 

周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，这样说：

 

在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。

 

操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。

 

但我们应该明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是他们的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。

 

只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。

 

很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。

 

接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？

 

五

 

说到这里，有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：

 

过去3年，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：

 

1：凯恩斯主义的政府刺激需求；

2：马歇尔计划的一带一路；

3：克林顿的互联网加万众创新；

4：弗里德曼的货币供给理论；

5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制；

 

最后又回到，我们真爱的房地产上。

 

只不过，这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情。

 

他们搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。

 

这一结果显然是大家不愿意看到的，因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌。

 

那么未来，中国经济能承受得了吗？？

 

ps：如果房地产就此刹车，下一轮，会憋什么大招？